မြေဝယ်မယ်ဆိုလျှင် ဘယ်အချက်တွေကိုကြည့်ပြီး စဉ်းစားဆုံးဖြတ်ရမလဲ

အားလုံးပဲ မင်္ဂလာပါ။
ကျွန်တော် ဒီနေ့မှာတော့ Real Estate Investment ခေါင်းစဉ် အောက်မှာ မြေဝယ်မယ်ဆိုရင် ဘယ်အချက်တွေနဲ့ Short Point လေးပေါ့ဗျာ။ ဘယ်အချက်ကလေးတွေကိုကြည့်ပြီးတော့ မြေဝယ်ဖို့ စဉ်းစားဆုံးဖြတ်ရမယ်ဆိုတာလေးကို မျှဝေပေးချင်ပါတယ်။

ဆက်ပြီး လေ့လာကြည့်ပါဦးဗျ။မြန်မာစကားမှာ မြေဝယ်မကျဆိုတဲ့စကား ရှိတယ်ပေါ့ဗျာ။ ဒါကို ကျွန်တော်တို့က Real Estate ဘက်မှာ ယူသုံးလိုက်ပြီးတော့ မြေဝယ်ထားရင် ဘယ်တော့မှ ဈေးမကျဘူးလို့ ပြောလေ့ရှိကြတယ်။
အဲဒီတော့ ဒီစကားပုံသည် တကယ်မှန်သလားပေါ့။ တချို့ကလည်း ဒီစကားပုံကို တကယ်မှန်တယ် လို့ယူဆကြတယ်။ တချို့ကလည်း မဟုတ်ဘူး၊ မြေမျိုတတ်တယ်လို့ ပြောလေ့ရှိကြတယ်။ ဒီမြေကို ပိုက်မိပြီးတော့ ကျွန်တော်တို့ အကျိုးအမြတ်မရရှိဘဲ ဖြစ်နိုင်တာမျိုးလည်းရှိတယ်လို့ ဆိုကြတယ်။

ဟုတ်ပြီ . . . ဒါဆိုရင် ဘယ်ဟာသည် အမှန်လဲ။ မြေဝယ်မကျဆိုတဲ့ စကားသည် မှန်ကန်စွာရွေးချယ် ပြီးတော့ နေရာမှန်ကန်စွာ ဝယ်ယူတတ်မယ်ဆိုရင်တော့ မြေဝယ်မကျဘူးဆိုတဲ့စကားသည် တကယ်မှန် တတ်လေ့ ရှိပါတယ်။ ဟုတ်ပြီ။ ဒါဆို ဘယ်အချက်ကလေးတွေ ကျွန်တော်တို့ကြည့်ရမလဲ။ ကြည့်ကြရအောင်။

ကောင်းဟိန်းစိုး Strategy Page မှာ Real Estate Investment အကြောင်းကို ကျွန်တော် အပိုင်းဆက်မျှဝေမှုတွေ ရေးသားပြီးတော့ ကျွန်တော် မျှဝေခဲ့ဖူးပါတယ်။ အဲဒီအထဲကနေပြီးတော့ မြေဝယ်မယ်ဆိုရင် ဘယ်အချက်လေးတွေ ကြည့်ရမလဲဆိုတာလေးကို ကျွန်တော် ထပ်ပြီးတော့ သီးသန့် Short-Cut ကလေးတွေနဲ့ထုတ်ပြီး ပြောပေးချင်ပါတယ်။

ပထမဆုံး ကျွန်တော်တို့က မြို့တစ်မြို့ကိုကြည့်မယ်။ ဥပမာ ပိုပြီးတော့လွယ်ကူမယ်ဆိုတာ နယ်မြို့လေးတွေကို ကျွန်တော်တို့ ကြည့်မယ်ဆိုပါတော့ဗျာ။ နယ်မြို့လေးတွေကို ကျွန်တော်တို့ အရင်ကြည့်လိုက်မယ်။

အဲဒီတော့ မြို့တစ်မြို့မှာ CBD ဆိုတာရှိပါတယ်။ ဒါဘာလဲဆိုတော့ Central Business District လို့ခေါ်ပါတယ်။ တစ်နည်းအားဖြင့်တော့ ကျွန်တော်တို့ အက်တမ်တစ်လုံးလေးထဲမှာ အလယ်မှာရှိတဲ့ နျူကလီးယပ်စ်လေးလိုပေါ့ဗျာ။ မိန်းအူတိုင်လေးပေါ့။ အဲဒီနေရာလေးကို ကျွန်တော်တို့က Central Business District လို့ခေါ်တယ်။

တစ်နည်းအားဖြင့်တော့ အဲဒီနေရာသည် အဲဒီမြို့လေးရဲ့ အသည်းနှလုံးပေါ့။ တစ်နည်းအားဖြင့် စီးပွားရေးအကောင်းဆုံးနေရာ။ တစ်နည်းအားဖြင့် နယ်မြို့တွေမှာဆိုရင် အဲဒီနေရာမှာ ဈေးတွေရှိမယ်။ နာရီစင်နဲ့ ပတ်ပတ်လည်မှာ ဈေးကြီးအကြီးကြီးရှိမယ်။ ကုန်သွယ်ရောင်းဝယ်မှုတွေ ကျွန်တော်တို့လုပ်ကြမယ်။ ရန်ကုန်မြို့မှာဆိုင်လည်း စီးပွားရေးလုပ်ငန်းတွေ အများဆုံး တည်ရှိတဲ့နေရာ CBDတွေ ကျွန်တော်တို့ရှိမယ်။ ဒီလိုအနေအထားမျိုးပေါ့ ။

အဲဒီတော့ Central Business District သည် ဘယ်နေရာမှာရှိတာလဲ။ ဟုတ်ပြီနော်။ အဲဒီတော့ Central Business District ဆိုတာသည် မြို့တစ်မြို့ရဲ့ စီးပွားရေးအကောင်းဆုံး၊ အချက်အချာ အကျဆုံး၊ စီးပွားရေးလုပ်ငန်းအပေါဆုံး၊ လူဦးရေအထူထပ်ဆုံးနေရာ ဖြစ်လေ့ရှိတယ်။

အဲဒီလိုနေရာမျိုးမှာ ကျွန်တော်တို့က ရွေးချယ်ဝယ်ယူမယ်ဆိုရင်လည်း ကျွန်တော်တို့ရဲ့မြေသည် အစဉ်အဆက် တန်ဖိုးကျသွားတယ်ဆိုတာ မရှိဘူး။ ပိုပြီးတော့ တက်နေမယ်။ နည်းမျိုးစုံအသုံးချလို့ရမယ်။ ဒီအနေအထား
တစ်ခုကို ကျွန်တော်တို့ ရမှာဖြစ်ပါတယ်။

Central Business District လို့ပြောလိုက်ရင် စီးပွားရေး အချက်အချာကျတဲ့နေရာပေါ့ဗျာ။ အဲဒီတော့ အဲဒီလို ကျွန်တော်တို့က ပြောလိုက်လို့ရှိရင် နယ်မြို့လေးတွေမှာတော့ CBD သည် တစ်မြို့မှာ တစ်ခုပဲ ရှိတတ်လေ့ရှိတယ်။ ဒါပေမဲ့ မြို့ကြီးတွေပေါ့။ ဥပမာ ထားပါတော့ ပုသိမ်လိုမြို့ကြီးတွေ၊ မြိတ်လိုမြို့ကြီးတွေ၊ ရန်ကုန်လိုမြို့ကြီးတွေ၊ မန္တလေးလိုမြို့ကြီးတွေ။ ဒီလိုမြို့ကြီး အကြီးကြီးတွေမှာတော့ ကျွန်တော်တို့ CBDသည် နေရာများစွာ ဖြစ်နေတတ်လေ့ရှိတယ်။ ဥပမာ ရန်ကုန်မှာဆို Central Business District လို့သတ်မှတ်ထားတဲ့နေရာသည် ကြည့်မြင်တိုင် ကမ်းနားတစ်ဝိုက်ရှိသလို တခြားနေရာအနှံ့မှာလည်း လေးငါးခုလောက်ရှိနေနိုင်တာမျိုးကို ကျွန်တော်တို့က တွေ့နိုင်မှာဖြစ်ပါတယ်။

အဲဒီတော့ တစ်ခါတလေမှာကျတော့ Central Business District ဖြစ်လာနိုင်ခြေရှိတဲ့ အလားအလာကောင်းတဲ့နေရာတွေရှိတယ်။ ဒါပေမဲ့ သူက CBD ဖြစ်မလာသေးဘူး။ အဲဒီလို CBD ဖြစ်မလာနိုင်သေးဘူး။ ဒါပေမဲ့ CBD ဖြစ်လာနိုင်တဲ့ အလားအလာရှိတဲ့နေရာတွေ အဲဒီနေရာတွေမှာ ကျွန်တော်တို့က ကြိုတင်ပြီးတော့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု လုပ်ထားနိုင်မယ်ဆိုရင်လည်း ကျွန်တော်တို့မြေသည် ဘယ်တော့မှ မြေဝယ်မကျဆိုတဲ့ စကားအတိုင်း ဖြစ်လာမှာ ဖြစ်ပါတယ်။ ဘယ်တော့မှ ဈေးကျမှာ မဟုတ်ပါဘူး။ ဒါကို သိဖို့လိုပါတယ်။

နောက်ထပ် မြေဝယ်ဆိုရင် ကြည့်ရမယ့် အချက်တစ်ချက်ရှိတယ်။ ဒါဘာလဲဆိုတော့ Central Business District အပြင် နောက်ထပ် အရေးကြီးတဲ့အချက်က Transportation Exit လို့ခေါ်ပါတယ်။ အဲဒီတော့ မြို့တစ်မြို့မှာ Transportation Exit တွေရှိတယ်။ Transportation Exit ဆိုတာ ဘာလဲဆိုတော့ မြို့ကို ဒိုးယိုပေါက် ကန့်လန့် ဖြတ်ထားတဲ့ အဓိက ဆက်သွယ်ရေးလမ်းကြောင်းကြီးတွေ ဘာတွေရှိသလဲ။ ဒါကို ကျွန်တော်တို့က Transportation Exit လို့ခေါ်ပါတယ်။ တစ်နည်းအားဖြင့်တော့ ကျွန်တော်တို့မြန်မာပြည်မှာတော့ အဓိကအားဖြင့်တော့ ကားလမ်းမကြီးပေါ့ဗျာ။ တစ်မြို့လုံးကို ဖောက်သွားတဲ့၊ တခြား မြို့ကြီးတွေကို ဆက်သွယ်ထားတဲ့၊ သို့မဟုတ် တခြားနိုင်ငံတွေနဲ့ဆက်သွယ်ထားတဲ့၊ သို့မဟုတ် တခြား တိုင်းဒေသကြီးတွေနဲ့ ဆက်သွယ်ထားတဲ့ ကားလမ်းမကြီးတွေကို ကျွန်တော်တို့ Transportation Exit လို့ ခေါ်တယ်။ ဝင်ရိုးတွေ၊ ဆက်သွယ်မှုလမ်းကြောင်းတွေ။ ဒါတွေ ကျွန်တော်တို့ ဒီလိုပြောလေ့ရှိပါတယ်။

အဲဒီတော့ ဒါ့အပြင် Transportation Exit ဆိုတာသည် ကားလမ်းမတင်မဟုတ်ဘူး၊ ရထားလမ်းကြီးတွေ။ မြန်မာတစ်ပြည်လုံးကို ဖြတ်ဖောက်ထားတဲ့ ရထားလမ်း မီးရထားလမ်းရှိတဲ့နေရာတွေ။ ဒါမှမဟုတ် ကုန်သွယ်ကားကြီးတွေရှိတဲ့နေရာ၊ ခရီးသည်တင်ကားတွေသွားတဲ့နေရာ၊ ဒါမှမဟုတ် လေဆိပ် တွေရှိတဲ့နေရာ၊ ဒါတွေကို ကျွန်တော်တို့က Transportation Exit အဲဒီတော့ ဒီနေရာတွေသည် ဘာဖြစ်သလဲ။ Transportation Exit တွေသည် အမြဲတမ်း လူသွားလူလာများလေ့ရှိတယ်။ လူသွားလူလာများတဲ့နေရာတွေမှာ ရှိတဲ့မြေတွေသည် ကျွန်တော်တို့ နည်းလမ်းမျိုးစုံ အသုံးချလို့ရတယ်။ ဥပမာ ကားရပ်နားစခန်းတွေဖွင့်မလား၊ စားသောက်ဆိုင်တွေ ဖွင့်မလား၊ ဒါမှ မဟုတ် လူနေပိုမိုပြီးတော့ ထူထပ်လာတဲ့အချိန်မှာအဆောင်တွေ၊ အိမ်တွေ လုပ်လို့ရမလား။ ဒါတွေ ကျွန်တော်တို့ စဉ်းစားလို့ရပါတယ်။

အဲဒီတော့ ဆိုလိုတာက Transportation Exit ကြီးတွေရဲ့ဘေးနားမှာ ကျွန်တော်တို့က ဝယ်ယူထားမယ်ဆိုရင် ကျွန်တော်တို့မြေသည် မြေဝယ်မကျဆိုတဲ့စကားအတိုင်း ဖြစ်လာနိုင်ချေရှိပါတယ်။

အဲဒီတော့ Transportation Exit နဲ့ ခုနက CBD ဆိုတဲ့ အယူအဆကိုပေါင်းလိုက်ပြီးတော့ CBD ကိုပါ ဖြတ်လာတဲ့ တခြားမြို့တွေကိုဖြတ်လာတဲ့ Transportation Exit ကြီးတွေဆိုရင် အဲဒီ အနီးအနားက မြေကွက်တွေဟာ ပိုပြီးတော့ အလားအလာရှိလာနိုင်မှာ ဖြစ်ပါတယ်။

နောက်ထပ် မြေဝယ်မကျဆိုတဲ့စကားအတိုင်း ဖြစ်ဖို့အတွက် နောက်ထပ် ကျွန်တော်တို့ သိထားရမယ့် တစ်ချက်ရှိတယ်။ ဒါဘာလဲဆိုတော့ မြို့တစ်မြို့သည် မြို့ကွက်က မြို့ဧရိယာက ဘယ်ကို ချဲ့နေသလဲ၊ ဘယ်ဘက်ကို ချဲ့နေသလဲ။ ဥပမာ အရှေ့ဘက်ကိုချဲ့နေတာလား၊ အနောက်ဘက်ကို ချဲ့နေတာလား၊ တောင်ဘက်ကို ချဲ့နေတာလား၊ မြောက်ဘက်ကိုချဲ့နေတာလား။ ဒါကို ကျွန်တော်တို့က သိဖို့လိုတယ်။

အဲဒီတော့ လွန်ခဲ့တဲ့ ဆယ်နှစ်က မြို့သည် စက်ဝိုင်းပုံစံလေးရှိရင် ရှိမယ်။ ဒါပေမဲ့ အခုလက်ရှိမှာ မြို့သည် ရှည်မျောမျောလေးဖြစ်သွားမယ်။ အဲဒီတော့ မြို့ကွက်သည် ဘယ်ကိုချဲ့နေတာလဲ။ ဒါကို ကျွန်တော်တို့က
သိဖို့လိုတယ်။

မြို့ကွက်ချဲ့ထွင်တဲ့ဘက်မှာ လိုက်ပြီးတော့ ကျွန်တော်တို့က မြေနေရာတွေ ဝယ်ထားမယ်ဆိုရင်လည်း မြေဝယ်မကျဆိုတဲ့စကားအတိုင်း ဖြစ်နိုင်လေ့ရှိတယ်။ အဲဒီတော့ မြို့ကွက်သည် ဘယ်ကိုချဲ့သလဲ။ မြို့ကွက်ချဲ့တယ်ဆိုတာ တစ်နည်းအားဖြင့်တော့ လူနေထူထပ်လာတာကိုပြောတာ။ မြို့တစ်မြို့မှာ လူတွေသည် မြ